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Taux d'usure

Tout savoir sur le taux d'usure

En matière de prêt immobilier, les emprunteurs doivent maîtriser un certain nombre d’informations. Or, il n’est pas toujours facile de comprendre les termes du secteur, comme c’est le cas avec celui du « taux d’usure ». Pourtant, ce dernier a une importance capitale, puisqu’il fait office de régulateur pour toute souscription d’un crédit immobilier. Effectivement, c’est grâce à lui que les établissements de prêt doivent respecter un taux maximum légal, au-delà duquel il leur est interdit d’accorder un crédit. Si le dossier d’emprunt pour un projet immobilier est concerné par le taux d’usure, ce dernier vaut également pour tous les autres types de prêts (consommation, automobile, etc.).

Actuellement, le taux d’usure est particulièrement bas, ce qui ne manque pas de pénaliser les emprunteurs, même s’ils sont solvables. Pourquoi ? Tout simplement à cause de la hausse parallèle des taux d’intérêt, qui prend au piège certains profils désireux de souscrire un crédit immobilier.

Pour vous aider à mieux comprendre cet aspect, nos experts Çaassure passent en revue les différentes caractéristiques du taux d’usure, ainsi que ses effets.

Taux d’usure, un levier important pour les emprunteurs

Contrairement aux idées reçues, une banque ne peut pas accorder un prêt immobilier à n’importe quel taux. En effet, le taux d’usure, aussi parfois appelé seuil d’usure, limite considérablement cette dernière, en l’obligeant à ne pas dépasser un chiffre déterminé. Alors que cette mesure se voulait initialement protectrice, de nombreux emprunteurs sont aujourd’hui bloqués par le revers de la médaille… Explications.

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Le taux d’usure est un mécanisme établi par la Banque de France, pour chaque trimestre de l’année, et qui assure un certain niveau de protection à l’emprunteur d’un crédit (immobilier, automobile, consommation, etc.).

Dans les faits, il correspond au taux annuel effectif global, à savoir le TAEG*, au-delà duquel aucune banque ne peut accorder de prêt. Son but est simple, puisqu’il a été créé pour éviter des taux d’intérêt trop importants, susceptibles de mettre le bénéficiaire du crédit dans une situation financière aggravée. De même, si ces derniers étaient trop élevés, l’économie du pays pourrait s’en retrouver également impactée.

En d’autres termes, le principe du taux d’usure est de réguler les banques, en obligeant celles-ci à ne pas trop s’éloigner des taux moyens du marché. En cas de non-respect de cette mesure, les établissements prêteurs s’exposent bien évidemment à des sanctions.

* Le TAEG est le taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription d’un prêt : intérêts bancaires + frais de dossier (frais bancaires ou commission de courtier) + coût de l’assurance emprunteur obligatoire + frais de garantie (hypothèque, crédit logement et tous les autres frais hors frais de notaire).

Comment est calculé le taux d'usure ?

Comment est calculé le taux d'usure ?

Le calcul du taux d’usure est une notion relativement complexe, qui dépend d’un certain nombre de paramètres.

Pour commencer, il faut savoir que la Banque de France se base sur un échantillon de plusieurs établissements de crédit immobilier, afin de récupérer des informations sur les TAEG qui y sont pratiqués. Une fois celles-ci analysées, la BDF en tire une moyenne, avant de l’augmenter d’un tiers, pour établir le taux d’usure en vigueur lors du trimestre concerné.

Toutefois, le calcul du seuil d’usure peut inclure d’autres critères, à l’image de la durée du crédit immobilier.

À noter que le taux d’usure connaît une baisse continue depuis 2009, et qu’au 1er avril 2019, celui-ci était de :

  • 2,73 % pour un prêt immobilier à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans ;
  • 2,77 % pour un prêt immobilier à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et 20 ans ;
  • 2,96 % pour un prêt immobilier à taux fixe d’une durée de plus de 20 ans.

Pourquoi est-ce que la baisse du taux d'usure pénalise les emprunteurs ?

Baisse du taux d'usure

Comme nous l’avons vu un peu plus haut, cette mesure protectrice du taux d’usure se retourne actuellement contre les emprunteurs, y compris contre ceux qui semblent être de bons profils. Dans de nombreux cas, la combinaison de sa baisse constante avec l’augmentation des taux d’intérêt entraîne un effet « ciseaux », qui bloque la souscription du crédit immobilier.

En effet, ces derniers mois, le secteur immobilier connaît un redressement fracassant, notamment dû aux deux mois de confinement du printemps. Non seulement les transactions interrompues au début de ce dernier ont pu être finalisées, mais en plus, de nouveaux projets ont vu le jour, notamment à cause des bouleversements psychologiques impliqués par cette quarantaine forcée.

Automatiquement, face à cette recrudescence de crédits, les taux d’intérêt ont remontés, alors même que la baisse du taux d’usure continuait de plus belle.

À l’arrivée, les emprunteurs qui manquent d’apport personnel, ou qui s’endettent sur une durée particulièrement longue, se voient confrontés de plus en plus à une impossibilité d’emprunter.

Prenons l’exemple d’un emprunteur de 65 ans en 2019, qui possédait des revenus de 1 700 euros par mois et souhaitait souscrire un crédit immobilier pour l’achat de sa résidence principale à 167 000 euros. Même avec un apport de 51 % du coût, le TAEG à 3,43 % restait supérieur au taux d’usure de 2,96 % (pour un prêt à taux fixe de plus de 20 ans). En conclusion, la souscription du prêt ne pouvait aboutir.

D’après les derniers chiffres publiés au 1er octobre 2020, le taux d’usure est encore plus bas qu’il ne l’était l’année dernière, avec des pourcentages annoncés à :

2,41 % pour un prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans ;

2,52 % pour un prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans ;

2,68 % pour un prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus.

Comment éviter la pénalisation due à la baisse du taux d'usure ?

Pour éviter la problématique liée à la montée des taux d’intérêt et à la baisse du taux d’usure, la meilleure solution reste de se tourner vers la délégation d’assurance de prêt.

En effet, par ce biais, il devient possible de faire baisser les frais annexes au crédit immobilier, qui entrent eux aussi dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG). À ce titre, l’assurance emprunteur est évidemment concernée, en sachant que son taux est toujours plus élevé lorsqu’elle est souscrite avec la banque ayant accordé le prêt.

Ainsi, la délégation d’assurance offre une porte de sortie très appréciable, puisque les frais de dossier et le taux appliqué s’en trouvent régulièrement abaissés.

Chez Çaassure, nous proposons par exemple un forfait fixe d’étude et de gestion, et cela, pour toute la durée de votre crédit immobilier. De même, nos taux extrêmement bas sont directement négociés avec nos partenaires assureurs, en plus de vous être répercutés sans aucune marge de notre part. Au total, en passant par nos services, vous pouvez économiser jusqu’à 2 fois le tarif proposé par une banque ou une autre assurance.

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