Comment ne pas dépasser le taux d’usure ?

Un prêt immobilier refusé à cause du dépassement du taux d’usure est monnaie courante et ce, malgré les taux d’intérêts bas. Qu’est-ce que le taux d’usure ? Comment le taux d’usure est calculé ? Comment ne pas dépasser le taux d’usure ?

Nos experts Çaassure vont tenter, à travers cet article, de répondre à toutes ces questions et vous donner tous les leviers pour ne pas dépasser le taux d’usure.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure (ou le seuil d’usure) correspond à un Taux Effectif Annuel Global (TAEG) maximal légal auquel un prêt peut être accordé.

Ce taux représente le coût de tous les frais demandés pour que votre prêt immobilier soit accordé :

  • Les intérêts de l’emprunt
  • L’assurance emprunteur qui est demandée de manière OBLIGATOIRE (il n’y pas d’obligation légale mais si le banquier la demande de manière obligatoire pour accorder le crédit elle rentre dans le TAEG)
  • Les frais de dossier de la banque
  • Les frais de garanties (caution, privilège prêteur de deniers ou bien encore hypothèque)
  • Les frais de courtage c’est à dire les honoraires du courtier en prêt immobilier (s’il y a lieu)

La banque, lorsque qu’elle a calculé votre capacité d’emprunt, s’est basée sur un principe simple qui consiste à limiter votre mensualité à un tiers de revenus. C’est le fameux taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33% (Article L314-6 du code de la consommation) :

« Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus d’un tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du dernier trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues »

Le taux d’usure est donc défini par la Banque de France chaque trimestre sur la base des taux moyens consentis par les établissements de crédit le trimestre précédent pour les opérations de même nature, rehaussés d’un tiers.

Vous avez la possibilité de consulter les taux d’usure édités par la Banque de France chaque trimestre en cliquant sur le lien suivant : taux d’usure

Par exemple, en Janvier 2020 les taux d’usure ont baissé par rapport à ceux du dernier trimestre 2019 passant de 2,67% à 2,60% pour les prêts à l’habitat à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans et de 2,77% à 2,61% pour les prêts à l’habitat à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus.

Le fait que le niveau du taux de l’usure soit très bas est désavantageux pour certains candidats à l’emprunt immobilier ayant pourtant de nombreuses garanties de non-endettement. Certains profils plus risqués en termes de santé, comme les seniors, les personnes présentant des risques aggravés sont les premiers concernés.

En 2020, la remontée des taux de crédit immobilier devrait rester plutôt limitée et le fait que le niveau des taux d’usure ait baissé limite la possibilité pour les banques de remonter leurs taux.

Néanmoins, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) vise la stabilité du système financier Français et a donc préconisé, en décembre 2019, une prudence accrue dans l’octroi de prêt. Première recommandation : ne pas dépasser un taux d’endettement (ou d’effort) supérieur à 33%. Deuxième recommandation : plafonner la durée du crédit immobilier à 25 ans pour limiter les risques.

Comment ne pas dépasser le taux d’usure ?

Comment ne pas dépasser le taux d’usure ?

Afin de ne pas être bloqué par le taux d’usure, il faut faire jouer le produit qui représente jusqu’à un tiers du coût total du crédit immobilier : l’assurance de prêt.

Afin de bien comprendre les enjeux de l’assurance de prêt, nous vous invitons à lire notre article : Quel taux d’assurance pour un prêt en 2020 ?

Le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) représente le taux de l’assurance emprunteur comme le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) représente le taux du crédit immobilier. Cette assurance est donc composée de différentes garanties obligatoires (et facultatives) mais également de critères relatifs au profil (âge, état de santé, etc…).

Grâce à la loi Lagarde, l’emprunteur peut désormais souscrire dès le lancement de son prêt immobilier une délégation d’assurance (c’est-à-dire une assurance externe à sa banque) et peut également en changer à chaque date anniversaire (Amendement Bourquin).

Les équipes de Çaassure sont en mesure de vous proposer une assurance deux voire trois fois moins chère que l’offre de votre établissement bancaire avec les mêmes garanties !
Quel que soit votre projet immobilier, on vous accompagne avec les meilleures garanties sur toute la durée de votre prêt, grâce à notre forfait unique de gestion et zéro marge sur les taux.

Nos conseils pour faire baisser votre TAEG :

  • Faire baisser le coût de votre assurance emprunteur
  • Négocier au plus bas son taux de crédit
  • Négocier également les frais de dossier (qui ont tendance à augmenter avec les taux bas)

Le seul levier pour respecter le taux d’usure ? La délégation d’assurance de prêt

En général, les assurances de prêt de groupe proposées par les Banques sont margées entre 50% et 70% et non négociables.
 Elles peuvent représenter plus de 30% du coût total de l’emprunt immobilier et pénalise fortement tous les emprunteurs et pour ceux ayant un taux d’assurance élevé les empêcher définitivement d’emprunter.

Çaassure vous aide à réaliser votre rêve d’accession à la propriété et vous fera réaliser de véritables économies sur toute la durée de votre prêt en vous proposant un forfait unique pour l’étude et la gestion de votre dossier quel que soit le montant de votre prêt.
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